間違えた住宅ローンは命取り!!

×　年収を基準に考える

×　借入可能額は、返済可能な住宅ローンである

×　家賃より安ければ、住宅ローン組む価値あり。

＜ 年収を基準に考えてはいけない!? ＞
＜ シュミレーションなどの借入可能額 ≠ 返済可能である!? ＞
＜ 家賃より安いからといって、住宅ローンを組むのは甘い!? ＞

銀行員もファイナンシャルプランナーも、どの記事も、

「住宅ローンは年収を基準に○倍程度が目安です」

などと言います。

これは完全な間違い！
プロ面した素人達の意見です。

では、
なにを基準に「住宅ローン」を考えればいいのか？

それは、“月収”です。
正規雇用の“月収”です。

さらに
“ボーナス”と“残業手当”や“副収入”は含めてはいけません。

日本の人事制度は、
企業が生き残れるように制度設計されています。

どういうことかわかりますか？

一見すると、
従業員の技能・職能で評価してくれているように見えますが、
欧米と比べると収入に占める“ボーナス”と“残業手当”の割合が日本人は圧倒的に高い事実をご存じですか？

この“ボーナス”と“残業手当”の部分は、
企業にとってはいわば業績連動させられる人件費調整弁です。

このコロナ禍で、それをみなさん痛感していませんか？

企業業績が低迷したから、
ボーナスが減る・なくなる経験されてませんか？
仕事が減って、もしくはリモートワークになって、
残業そのものがなくなり、残業手当も消失してませんか？

企業の人件費調整弁はまだあります。
非正規雇用や業務委託です。

これらの形態で収入を得ていた場合、
コロナ禍においては企業から簡単に切り捨てられてしまい、
企業はなんとか生き残っていても、
非正規雇用者（アルバイトやパート）と業務委託（下請け）者は所得を絶たれる始末です。

少し想像してみましょう！

年収が５００万円
（手取り年収は所得税・住民税・社会保険料を差し引いて約３８０万円）
だったとします。

年収を基準に住宅ローン借入額を算出すると
おそらく3000万円から4000万円などという金額が出てくるでしょう。

購入物件の夢も膨ら始めそうな金額ですね。

これを頭金なしの35年返済でローン組んだ場合、
毎月の返済額は（ボーナス返済なしで）８万５千円から１２万円ほどになります。

そもそも住宅ローンがあなたの収入から、
“ボーナス”と“残業手当”を除いた、
毎月必ず入る収入に占める上記の住宅ローン金額が２０％を超えていたら危険です。

年収５００万円の人は、
そもそも手取り額が約３８０万円、
ボーナスを除けば約３００万円程度となります。
これを単純に１２ヶ月で受け取ると、
手取り月収は、２５万円。
その２５万円にも“残業手当”が含まれるなら、差し引かなければなりません。

話を戻しますと、
手取り月収２５万円の人の２０％は、たったの５万円です。

これ以上の住宅ローンを組むと危険だということです。

そもそも、
賃貸なら収入の変化に応じて、
家賃の低い物件に引っ越すこともできますが、
住宅を購入する・所有してしまうと、
賃貸の時のような柔軟な対応が全くできません。

なのに、
今払っている家賃より安いというだけで、
３５年などの長期固定支出を甘くみてしまった人が、
今、住宅ローンが払えなくなって追い込まれているわけです。

かく言う筆者も、
住宅ローンを持つ者の一人です。

サラリーマン10年目にして、
（今しかないと思い込んで）３５年ローンを組みました。
その後、転職や起業を経て、
なぜ賃貸のままにしておかなかったのか、と何度も後悔しました。

まだ15年強もローンは残っています。
生活に変化が起こりえるのに、
多額の（返済）支出を長期固定するのは非常にリスクであると言えます。

“夢のマイホーム”なのに、
厳しいことを書いてしまいましたが、
夫婦共に正規雇用の労働者で、定年まで働き続けることを前提にしないと、
現実問題、住宅ローンなんて怖くて組めませんよ。
夢に目がくらまなければ…

住居の賃貸と購入、
レンタカーと外車所有に似ています。

レンタカーやリースなら、いつでも車両返却することで支出をなくせますが、
外車をローン購入してしまうと
毎月やボーナスの返済に加えて、自動車税に自動車保険、そして車検などのメンテナンス費用。
結果、泣く泣く購入外車を手放すも、ローンが残る残酷な現実。

高額商品の購入は、
勢いや感情に背中を押されない自制心が必要だと言えます。
難しいことですが…